今年2月份，保利发展北京区域换帅，此前担任保利北京总经理达3年之久的刘喜涛调往河南，80后“老将”李红亮接任。
作为从集团总部直派的高管，李红亮在北京的工作被寄予厚望。楼市销售端持续分化，北京、上海、成都、杭州几个容易出成绩的核心城市成为各家房企布局重点。
在北京市场深耕多年的保利发展，近几年的表现却低调许多。由于前几年拿地主要集中在大兴、顺义等远郊区域，市场分化之际，保利发展原在京项目面临去化压力。
近两年，保利发展将投资转向朝阳和海淀两个核心区域，随着两个区域供地增加，项目之间竞争愈加激烈，保利发展的项目去化开始接受新一轮的考验。
朝阳项目迎挑战
《中国经营报》记者了解到，朝观天珺项目是保利发展今年在朝阳区的主推楼盘。
今年5月下旬，该项目首批次397套住宅取得预售许可证，拟售价格为8.84万—9.25万元/平方米，货值总计49.95亿元。
项目总计7栋楼，524套房源，户型包括92平方米的三居以及122、139及157平方米的四居。记者在样板间看到，通过阳台和设备间面积赠送，整个项目得房率为92%—100%。
比如139平方米的四居室，产权得房率基本都在80%左右，但南向通面宽阳台赠送一半面积（约9平方米），加上北向设备平台全赠送（约8平方米），整体赠送面积约17平方米，这样套内实际使用率达到100%。
据了解，该项目地块成交于今年2月11日，由保利发展+中国金茂联手摘得，总价87.295亿元，溢价率10.5%。
该宗地块包含两幅住宅子地块，其中南区1202-0006地块即保利朝观天珺项目；而D区1205-0007地块则建设成为金茂满曜。
朝观天珺紧邻朝阳北路，且靠近地铁6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。金茂满曜距离地铁6号线黄渠站约700米。总体来看，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。
两个项目相距1公里左右，形成一定的竞争关系。据直接了解情况的房企人士告诉记者，两家企业此前就有协商，在户型面积段上有所区隔。
1205-0007地块由中国金茂操盘，打造为北京首个满系产品。项目地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/平方米。供应719套房源，户型包括115、116平方米的三居，以及129、133、159平方米的四居，实际得房率为94%—98%。项目6月16日开盘，目前网签107套，去化率近15%，成交均价7.8万元/平方米。
朝观天珺占地2.76公顷，总建面11.1万平方米，其中地上建面7.7万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%。项目6月10日开盘，目前网签45套，去化率8%，成交均价8.3万元/平方米。
据了解，目前两个项目周边的和光煦境、玺悦朝阳均已售罄。其中，和光煦境同样由保利开发，期房于2023年4月开盘，共310套房源，主推88—129平方米三居，网签均价8.37万元/平方米；2024年9月末，96套现房入市，面积段104—127平方米，网签均价7.56万元/平方米。由于项目在现房销售阶段“以价换量”，还曾引发前期业主不满。
在朝阳区域，去年，保利在十八里店的朝央和煦获得热销。不过，今年随着房企投资进一步聚焦核心区域，朝阳新房竞争进入白热化阶段。
根据公开信息，朝阳区今年拟供地19宗，总建筑面积规模将达到约180.49万平方米。
今年4月底，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体以126亿元底价竞得朝阳一组团地块，其中黄杉木店项目位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近10年唯一新增住宅地块，距离朝观天珺约3公里。据悉，该项目定位为140—300平方米的改善型产品，建筑规模约22万平方米，预计将提供可售房源超过1000套。
在朝观天珺西边5公里外，则为长江实业集团旗下和记黄埔房地产开发有限公司开发的御翠园，今年5月份推出的特价房源销售均价为7万—7.1万元/平方米，相较于此前的备案价相当于打了近7折，户型包括140、180平方米的高层。
据悉，该项目今年6月份交房，面对同一区域内有限的客户，项目之间竞争激烈，御翠园此次降价促销有其自身产品原因，但也受到周边即将入市项目竞争的影响。
投资转向核心区域
近几年，房地产行业深度调整，保利发展排名不断上升，2022年超越万科、碧桂园首次登顶，此后一直位于榜首位置。
今年上半年，销售总额超千亿房企4家，较去年同期减少2家，保利发展以1452亿元居首。
不过，在北京市场，近几年保利地产表现相对低调。根据中指研究院的统计，上半年，中海地产、华润置地、越秀地产、中建智地、招商蛇口、绿城中国分别在京实现244.6亿元、206.9亿元、193.5亿元、137.1亿元、108.1亿元、100.9亿元全口径销售额。
相较之下，在京深耕多年的保利发展，上半年仅实现71.5亿元销售额，排名第九位；权益销售额53.5亿元，排名第十位。
细数保利发展近几年在北京的布局可以发现，其2018—2022年所拿地块主要集中在大兴和顺义这些远郊区域。年报显示，目前其位于北京的在建、在售项目共计18个，过半位于昌平、大兴、顺义等区域。
而随着楼市持续调整，远郊区域项目多面临去化缓慢的问题。比如保利发展在顺义的颐璟和煦项目，于2023年12月以19.9亿元拿地，2024年4月份开盘，至今一年多时间，通过降价去化359套，网签率只有47%。
而位于大兴区的和悦璞云项目（持股40%），拿地时间为2021年5月，当年10月份开盘，如今已是现房销售。截至2024年年末，其累计签约面积为5.33万平方米，去化率56.52%。
同样位于大兴的和锦诚园，于2019年3月拿地，至今仍在去化中。据悉，该项目期房开盘时均价约6.1万元/平方米。而去年转入现房销售后，成交价格在5.1万元/平方米，引发前期业主不满。
记者了解到，近两年，北京区域之间、项目之间分化不断加剧，房企纷纷将投资聚焦在朝阳、海淀等核心区域。
2023年，保利发展在朝阳区域拿下4宗地块，权益价款近81亿元。
去年7月份，保利发展联合北京建工以89.01亿元竞获北京海淀永丰地块，成交楼面均价约5.96万元/平方米，随后打造为嘉华天珺，于今年1月份开盘。
该项目总计1276户，主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居，面向在昌平和海淀通勤的初级改善客群，实际得房率为80%—88%。目前网签185套，去化率14%，成交均价8.5万元/平方米。
今年5月20日，保利发展再次联合北京建工以11.95%的溢价率、45.45亿元拿下海淀半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/平方米。
该项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万平方米。西侧地块容积率1.3，地上建筑规模约3.05万平方米；东侧地块容积率1.6，地上建筑规模约2.74万平方米。
从楼面价来看，该项目比去年11月份出让的海淀功德寺“双子星”每平方米贵出近7000元。据悉，“双子星”项目位于海淀区上地板块，距离西五环约2.5公里，地块北侧是中关村软件园，是腾讯、百度、新浪等互联网大厂总部聚集地；东南侧有上地实验小学、清华附中上地学校和即将开工建设的101中12年一贯制学校，周边高端改善购买力较强。两个项目今年3月份入市，成交均价10.5万元/平方米。
从资源禀赋来看，半壁店地块位于海淀西四环田村板块，享有环线优势及永定河引水渠生态资源。但据业内人士介绍，地块1.9公里外军用机场或产生噪声污染，西侧房龄逾20年的老旧社区与东侧待提升的河岸景观，使得城市界面略显陈旧。此外，教育和产业资源上也逊于功德寺“双子星”项目。
除此之外，今年6月5日出让的海淀宝山“双子星”地块也将与半壁店项目形成直接竞争，当时海淀宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元摘得，溢价率1.76%，成交楼面价约5.51万元/平方米；宝山0017地块由金隅以33.64亿元摘得，溢价率1.48%，成交楼面价约5.6万元/平方米。两宗地块紧邻西五环，虽环线位置不及半壁店地块，但有明确的教育资源引入计划，且价格梯度合理。据了解，两项目定价预计在8.5万元/平方米左右，相较于半壁店项目有价格优势。
记者就其在朝阳、海淀项目的营销计划联系保利发展方面，截至发稿未获回复。
据了解，接下来宝山村地块北面还有3块宅地待出让，未来将形成17万—18万/平方米的供应。
今年上半年，北京共出让22宗宅地，其中海淀区共推出6宗，而去年同期仅为2宗。在吸引房企竞相角逐之际，未来区域内供应量也将水涨船高，项目之间竞争预计将更加激烈。
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